Il est crucial de distinguer le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) de celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). En effet, le LMP s’adresse aux investisseurs dont les recettes locatives dépassent 23 000 € TTC par an et représentent la principale source de revenus. Ce régime permet d’imputer les déficits sur l’ensemble du revenu global et d’amortir le bien afin de neutraliser la fiscalité.

En revanche, le LMNP est réservé à ceux dont l’activité locative reste complémentaire : les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus générés par cette activité et ne bénéficient pas des mêmes exonérations, notamment en cas de revente du bien. De plus, le LMP, en tant qu’activité professionnelle, est soumis à des cotisations sociales dès que le seuil est atteint, tandis que le LMNP, considéré comme une activité non professionnelle, n’est pas concerné par ces prélèvements.

Des Options d’Imposition Adaptées

Votre activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale, vous offrant ainsi plusieurs régimes :

• Régime réel d’imposition : Amortissez votre bien et déduisez toutes vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).
• Micro-entreprise : Pour un chiffre d’affaires inférieur à 70 000 €, avec des formalités simplifiées.
• Impôt sur les sociétés (IS) : En cas de gestion via une société pour une structuration optimale.

Avec le régime réel, vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global pendant jusqu’à 6 ans, une stratégie puissante pour alléger votre charge fiscale.

TVA et Prestations Annexes

En règle générale, la location meublée n’est pas soumise à la TVA. Toutefois, si vous proposez des services complémentaires – comme un petit déjeuner, le nettoyage ou la fourniture de linge – et que vous cumulez au moins trois de ces prestations, la TVA pourra s’appliquer.

Exonérations et Avantages Supplémentaires

• Exonération des plus-values : Sous conditions, notamment si vos recettes locatives récentes restent inférieures à un seuil défini.
• Exonération de l’IFI : Votre patrimoine immobilier, en activité professionnelle, est exclu de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

1. Acquérir et Aménager Votre Bien

Choisissez un bien immobilier éligible à la location meublée – appartement, maison, immeuble – et aménagez-le pour accueillir immédiatement vos futurs locataires. La réglementation impose une liste minimale de meubles et d’équipements (électroménagers, ustensiles de cuisine, etc.) pour garantir le confort de vos occupants.

2. Sélectionner le Locataire Idéal

En tant que LMP, vous avez la liberté de choisir vos locataires. Assurez-vous que leurs revenus couvrent au moins trois fois le montant du loyer, afin de sécuriser votre investissement. Adaptez la durée du bail (1 an standard, bail mobilité ou bail étudiant) selon le profil du locataire et le type de location.

3. Formaliser et Déclarer Votre Activité

Dans les 15 jours suivant le démarrage de votre activité, déclarez la création de votre entreprise via le Guichet des Formalités des Entreprises (GFE). Cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro SIRET pour chaque bien loué et de préciser le régime fiscal le plus adapté à votre projet.

4. Gérer les Cotisations Sociales

Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an, vous devrez vous acquitter de cotisations sociales via l’Urssaf, généralement comprises entre 25 et 30 % des bénéfices. Ces cotisations, déductibles de vos revenus locatifs, participent à l’équilibre de votre fiscalité.

Chez Kentel Patrimoine, nous savons que chaque projet patrimonial est unique. C’est pourquoi notre équipe d’experts vous guide pas à pas dans l’adoption du statut LMP. Dès votre premier contact, nous analysons votre situation financière, vos objectifs et le potentiel de vos investissements immobiliers. Notre accompagnement comprend :

• Un diagnostic personnalisé pour identifier les meilleures stratégies fiscales et patrimoniales.
• Une étude approfondie de votre projet, afin de déterminer si le LMP est la solution idéale ou si une alternative comme le LMNP peut être envisagée.
• Une assistance complète dans les démarches administratives : de la déclaration de création d’activité à l’optimisation de votre régime fiscal.
• Un suivi régulier pour adapter votre stratégie au fil de l’évolution de votre patrimoine et des réglementations en vigueur.

Prenons l’exemple de Monsieur Dupont, qui souhaite investir dans un appartement meublé. Il réalise des recettes locatives de 25 000 € par an, ce qui dépasse le seuil de 23 000 € et constitue sa principale source de revenus. En choisissant le statut LMP, Monsieur Dupont peut :

• Amortir son bien : Ce mécanisme permet de déduire, année après année, une partie de la valeur de l’appartement de ses recettes, réduisant ainsi sa base imposable.
• Déduire les déficits générés par ses charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) sur l’ensemble de ses revenus, et pas seulement sur les revenus locatifs. Par exemple, si ses charges entraînent un déficit de 5 000 €, ce montant vient diminuer ses autres revenus, réduisant globalement son imposition.
• Bénéficier d’exonérations sur les plus-values en cas de revente, sous réserve du respect des conditions définies.

À l’inverse, s’il opte pour le statut LMNP, le déficit ne serait imputable que sur les revenus issus de la location meublée, limitant ainsi l’avantage fiscal global. Notre équipe de Kentel Patrimoine a accompagné Monsieur Dupont dans l’analyse de sa situation et l’orientation vers le statut le plus avantageux pour optimiser son investissement.